原标题：桔子 | 资深投资人的双品牌项目，驾轻就熟不踩坑

2021年，华东资深投资人顾然在南通圆融广场旁投资了一家2.0版本的桔子酒店。因为拥有20年的酒店投资经验，参与投资过多个酒店项目，所以这次酒店投资总体十分顺利，没有踩坑。

虽然酒店开业一年多，品牌就推出了新版本，但酒店通过更换员工工作服、一次性耗材、小摆件等软装元素的方式，缩小了与最新版本的差距，生意并未受到影响。

投资人说 | 第135期

投资人 | 顾然

项目品牌 | 桔子酒店（南通圆融广场店）

品牌所属集团 | 华住集团

以下内容，来自投资人自述：

1999年，我开始做酒店配套产品供应（如工作服、电水壶、垃圾桶、漱口杯、文件夹、小手电筒、吹风机、不锈钢器皿、自助餐炉、餐具、客房杂件等），与多家四星级、五星级、单体以及经济型连锁等各种类型的酒店合作过。

2003年，因为常与酒店打交道，认识了很多酒店管理者，对行业也比较熟悉，我开始尝试投资单体酒店。十年后，随着经济型连锁酒店的兴起，我从只做单体，慢慢转向加盟连锁酒店。

在加盟了多家汉庭、全季酒店后，我对华住集团逐渐建立起了比较充分的了解和信任。

2021年，我在南通市圆融广场旁拿下了一处11000㎡的物业。由于物业体量较大，为将投资收益最大化，我决定将其一分为二，分别加盟桔子和汉庭酒店。

桔子酒店的优势：

1、华住的会员、管理体系较为成熟

之前做单体酒店时，因为会员量太少、客源不稳定，生意下滑明显。因此，我在朋友的介绍下，转而加盟连锁酒店，希望借助酒店集团的会员、管理体系，让酒店运营得到一定保障，而华住拥有较高的会员贡献率和较为成熟稳定的管理体系。

2、双品牌项目，能够最大程度获取客源

物业体量较大，将其打造为“桔子+汉庭”的双品牌酒店项目，能获得来自中端、经济型两个不同消费定位群体的订单。

3、商圈定位与品牌调性相匹配

物业地属当地一个比较繁华的商圈，人流量较大，周边有写字楼、酒吧一条街、日料店和多所大学。根据我们对商圈内入驻品牌的观察和对比，认为此处还缺少一家适合年轻人的、时尚的中端酒店。

当时，桔子酒店刚推出最新迭代的2.0版本产品，设计大方、潮流、阳光、有活力，正符合年轻人的喜好。

酒店总投资额 I 预估1587万元 VS 实际1656万元

单房投资额 I 预估11.5万元 VS 实际12万元

投资回报周期 I 预估3-5年

开发人员服务水平 I 满意

（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括租金、设计费、装修、加盟、运营等全部费用）

2021年3月，我们以为疫情彻底结束了，就拿下这处物业，与桔子酒店签订了加盟合同，开始项目筹备。

物业总面积11000㎡，我们选取了其中的6000㎡打造138间房的桔子酒店，剩余的5000㎡则做了122间房的汉庭酒店。整个物业的年租金500万元，按房量折算，桔子酒店的年租金约为265万元。因为是私人物业，所以疫情期间只减免了一个月的租金。

投资测算时，品牌方预计单房投资成本约11.5万元，总投资额1587万元；实际上，单房投资成本12万元，总投资额约1656万元。

总的来说，投资额的测算与实际结果相差不大。品牌投资测算时，预估的投资回报周期是3~5年，目前酒店刚开业一年半，又经历了比较不同寻常的疫情阶段，因此后续能否按计划收回投资成本，还需持续观察。

筹建周期 I 7~8个月

施工团队 I 平台总包

签下合同后不久，酒店就进入了筹备阶段。物业前身是一家老旧的四星级酒店，因此配套较为完善。只是对于装修拆除的比例，以及新酒店房量、房型的规划，在前期决策时作了一番纠结。

最后，我们将原酒店的绝大多数旧设施拆除，重做了效果较好的隔音系统，并安装现代化的人体感应灯控系统、多功能独立 WiFI 音响系统、智能客控、智能电视系等，配备机器人送物，以给顾客全新、舒适的入住体验。客房总数设置为138间，分为多种特色房型。

除去因疫情耽误的工期，从设计到开业大约花费了7~8个月，在我们的预期范围之内。

由于双品牌项目同时装修，体量较大，为了保证施工进度和质量，我们的施工团队是从集团集采平台上选择的总包单位。

品牌推荐施工单位，自己找寻本地的施工团队；筹备期间的一些小问题，也都自行解决，并未寻求品牌方帮助。

装修期间，品牌的项目经理曾来做过几次工程巡检。开业前，品牌也给到了常规的各种支持。

单房运营成本 I 110元

RevPAR I 160元（非旺季）

店长满意度 I 较满意

酒店物业位于南通市主干道青年东路和工农路的交叉口，属于主城区中心地带，紧邻多家大型购物广场，人流量较大，为酒店的客流量提供了基础保障；同时，酒店交通便利，地处地铁1、2号线的换乘中心，周边有写字楼、酒吧一条街、日料店、多所大学和国家5A级濠河风景区，容易吸引商务、休闲、年轻人等多类顾客的青睐。

酒店于2022年1月开业，正赶上行情最差的2022年。好在这家门店被政府征用做了隔离酒店，在很长一段时间内保障了酒店的营收水平。

征用结束后，酒店恢复正常运营，非节假日的客房均价为240+元，但由于入住率仅有60+%，所以RevPAR约为160元左右。如果算上节假日和旺季的涨价，酒店的平均月营收约为80万元。

与之位于同一幢物业的汉庭酒店，非节假日的客房均价为190+元，但入住率达80%，因此RevPAR也为160元左右。如果算上节假日和旺季的涨价，酒店的平均月营收约为70万元。

桔子酒店按照华住标准，配备了23位工作人员，每月人工成本12~14万元。其中，店长费用为1万+元/月；汉庭酒店则配备了17位工作人员。

开业一年半，先后聘请了2任店长。更换店长的原因，主要是酒店经营进入正轨，希望“桔子+汉庭”的双品牌项目能共用一位店长，节省开销。

集团会员占比 I 60%

会员复购率 I 较高

南通作为苏南毗邻上海的二线城市，经济活跃，商务流动客群较多，酒店连锁化率也比较高。

从桔子酒店的订单结构来看，酒店的会员订单约占60%，OTA平台订单占15%，协议客订单约占15%，剩余的10%则是偶尔的团队及散客订单。从复购的角度来看，酒店的会员复购率和其他渠道顾客复购率都比较高。

与之毗邻的汉庭酒店，会员订单约占65~70%，OTA平台订单占15%，协议客订单约占5~10%，剩余的10%为团队及散客订单。

集采价格 I 适中

产品质量 I 较好

近两年，华住供应链的产品价格、物流效率、产品质量等渐渐得到了业内的认可。桔子酒店作为华住集团旗下的知名连锁酒店，绝大多数物资都是从集团官方平台采购的。

目前来看，酒店开业一年半，物资报损率较低，产品质量较好。集中采购，节省时间，价格也不算高，对大多数加盟商来说，算是一个便利选择。

对投资人的建议：

1.详细了解物业，再选品牌

投资酒店，要按顺序来，先深入了解物业的结构、布局、面积、出房率、配套设施、地理位置，计算性价比，再根据物业情况和周边环境选择品牌。

选品牌时，应首先考虑自己熟悉、认可的已投品牌，其次考虑与之同属一个酒店集团的其他品牌，最后再考虑较为陌生的品牌。

2.理性看待品牌产品迭代

现在很多连锁酒店品牌迭代速度加快，导致我们的酒店刚开没多久，该品牌就升级了“全新版本”。一些投资人为之焦虑：酒店重新装修的周期一般在7~8年，不可能为了保持最新版本，即刻升级；但若保持现状，又担忧自家酒店售价、竞争力、客户满意度降低。

其实，只要产品客观上看起来不“旧”，是否最新版本，影响并不太大。以我这家桔子酒店为例：2021年初加盟时，我们做的当时最新的2.0版本，酒店去年初开业，今年品牌就又推出了3.0版本。

但新版本，也是在之前的基础上优化而来的，整体装修风格基本一致。因此，我们只需将员工的工作服、一次性耗材、小摆件等软装进行部分替换，即便硬装不做改动，也不会对生意造成影响。

我接触酒店行业20多年，目前共投资了11个酒店项目，其中8家已经开业。

接下来，我计划从区域/品牌的角度入手，不断寻找新的市场空白和机会，每年持续新开1~2个项目。

您在选择酒店品牌时，会优先选择投过的，还是尝试新品牌？

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说明：投资点评分数采取5分值；0.5分为1个阶梯；文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。