由iziRetail和商业咔共同打造的《上海商业市场（双月）监测报告》（7-8月期）已出炉，之后会带来关于报告的简报，本文借双月报中的一个看点，分享一则项目调改案例。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在7-8月期间，北外滩来福士由于“来福小镇”区域的调整，扩充了餐饮品牌，项目因此在品牌调整数量方面跻身前列，甚至带动该商圈排至第四。有趣的是，这还不止是一则例如七宝万科广场新增餐饮主题区而引入更多品牌的案例，北外滩来福士的更大看点来自项目对于“来福小镇”对症下药式的改造，商户扩容则是顺势而来的正向结果，下文带来简述。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在项目2021年开业时，我曾出过一篇《

》，清晰记得当时写那篇推文时，我围绕的核心主轴是“项目如何通过化繁为简的规划方式，来让相对复杂的动线结构更好逛易懂”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其中手法之一，是在B1、B2两个地下楼层打造“来福小镇”区域。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从平面大规划方向来看，没有问题，不过实际体验方面，确也有更多值得推敲但在开业探班文中没有提及的话题，即B1、B2相应位置的这条动线，实则有被外侧的下沉式广场“打断”分割为了三段室内部分和两段室外部分。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如此一来的影响，在消费者端，在动线上若要行走完“来福小镇”区域需要多次开关门、交替于室内外空间。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在商户端，则在盒子型购物中心中强行制造出了气候因素干扰，但商户选址又并不如1层沿街般具有区位优势，因此在改造前的冬夏季，遭遇室内外的气温落差，这体验谁走谁知道，难免担忧两个楼层该区域商户的经营状况。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

改造前示意图如下

好在一场不破不立的改造已初具成效。首先，在硬件方面，项目所做的工作可以归纳为：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1、拆门：拆除原先打扰整条“来福小镇”动线流畅度的玻璃门，让动线能一遛到底，主题空间的整体性也更突显。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2、封口：该区域最大影响因素之一是与外侧下沉式广场的对接，白白受制于气候因素影响，但后者并不会给项目带来更多自然客流，因此阻隔一下无妨，在区域连通的同时，规避了弊端。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3、吊顶：因为在原规划中，室内外的设计方案不同，因此若仅仅移门，那在视觉层面依旧割裂，项目的手法，并未采用统一吊顶方案，而是拆除原外场吊顶，通过绿植进行软装，并自然过渡到内场，如此一来视觉方面虽有区隔但不显突兀，而对于我们商业观察而言，也有了参照物，更便于表述。

改造后示意图如下

相似视角改造前后的对比如下

最终效果，理应回归到商业层面，环境好了，自然有助于品牌招商工作，目前已肉眼可见有不少市场新老品牌进驻了这个“新增”实际上又不算是新增的区域，好一片热闹景象，甚至餐饮商户已大胆地摆起了外摆。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

不过由于整个调整目前处于收尾阶段，不少商户仍在筹备中，因此仅以此文报告动态，并将最重要的改造层面的巧思分享给大家，之后在《上海商业市场（双月）监测报告》（9-10月期）中，我们会结合品牌商户明细进行更为详细的分析报告，欢迎届时关注或订购。‍‍