2022年，深圳地铁将开通5条线路，总里程128公里，创历史新高。深圳城市轨道交通线网已迈入500公里时代。

也正是在这一年，深圳地铁集团以近240亿元的成绩单登上了全国地铁公司营收规模榜首。

如今，深圳铁路集团正在积极布局“轨道+”业务，成功利用站城一体化发展获得巨额利润，弥补地铁运营的巨额亏损。但在房地产市场变化的背景下，这一模式可能会遇到挑战。

房地产业务收入骤降

深圳铁路集团披露的半年度企业债券报告显示，2023年上半年营收不足62亿元，下降48.55%，接近减半。其中，站城一体化开发收入仅为16.36亿元，同比下降81%。

深圳铁路集团在报告中表示，2023年上半年竣工结转的站城一体化开发项目较少，将导致该板块收入下降。这也导致深圳铁路集团同期录得亏损2.69亿元。

站城一体化开发依托地铁顶部和沿线地块的房地产开发，再生土地资源，实现房产增值效益。该业务收入是深圳铁路集团支持轨道交通建设和运营、减轻政府财政负担的最重要利润牛。

据深圳铁路集团2022年公司债年报显示，站城一体化开发收入160.48亿元，占总收入的66.94%，利润87.66元。

相比之下，地铁和铁路运营管理设计收入为77.33亿元，亏损59.45亿元。如果重点关注地铁运营业务，其营收仅为37.58亿元，但亏损却高达64.74亿元，这是一个巨大的数字。

地铁建设加重资金压力

今年，深圳城市轨道交通五期工程开工建设，11条线路总投资1952亿元。预计2028年全部建成通车。这意味着未来五年，深圳铁路集团肩负的地铁建设任务将更加繁重，资金压力难以缓解。短期内。

中诚信国际为深圳铁路集团发布的2023年跟踪评级报告认为，在建地铁线路多、投资规模大，加上运营成本高，单纯依靠地铁无法实现自我平衡营业收入。

因此，近年来，深圳铁路集团不断扩大站城一体化开发业务规模。中诚信国际提供的数据显示，2020年至2022年，其站城一体化开发投资、新开工面积、合同销售面积和实际销售额稳步增长。

以2022年为例，当年，深圳铁景城、深圳铁龙景、深圳铁艺府等项目陆续入市销售，实现销售面积约55万平方米，销售金额约269.87亿元。

同年，深铁集团在深圳收购9块地块，分布在坪山、龙岗、光明、南山、宝安，总土地面积64.47万平方米。 9块地块中，7块为住宅用地，是继华润之后深圳第二大拿地企业。另外2块地块为商业用地，其中一块地块位于后海人才园附近。

深铁集团在年报中表示，公司积极推行“拿地开工”模式，加快项目周转。但近年来，受土地价格等成本上涨影响，站城一体化业务毛利率呈现下降趋势，从2020年的72.02%下降至2022年的54.62%。

财务风险仍处于很低水平

值得注意的是，万科的分红是深铁集团历年利润总额的另一主要来源。深铁集团持有万科27.20%股份，去年获得分红31.65亿元，对利润贡献显着。然而，万科的股息也逐年缩水。今年8月公布的2022年股票分红计划显示，万科将每10股派发现金红利6.8元，较2021年计划减少30%。

目前，随着轨道交通项目和站城一体化项目建设的持续投入，深铁集团债务规模快速增长。 2020年，其债务总额仅为1200亿元左右。截至2023年6月，其规模达到约2500亿元，债务在3.5年内翻了一番。

不过，中诚信国际指出，深圳铁路集团的财务风险处于很低水平，但站城一体化开发业务以及万科股份的经营业绩易受房地产变化的影响。市场和国家监管政策，包括未来项目的销售。包括万科股份的经营情况，后续的经营情况需要持续关注。

【撰稿】李佳瑶

【作者】

【来源】南方报业传媒集团南方+客户端